银行退多缴的社保费会计分录是什么？

房产开发收入确认是在营业税收入确认的基础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、收入确认以及对外出租产品租金收入确认四种情况。笔者现根据《》、《》、《》、《》、《》（国税函[2008]875号）、《》（国税发[2009]31号）等有关规定，对房产开发企业所得税收入确认方法进行总结。 完工产品销售收入的确认 企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。 （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。 这里的 取得索取价款凭据（权利）之日 一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。 （二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品时，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 未完工产品销售收入的确认 房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5％。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。 【例】某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000 5% 10＝225000（元）。完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000 12%－225000 10＝3150000（元）。 视同销售收入的确认 房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 例如：某房产开发企业将新开发的写字楼10个标准间向A钢铁公司进行投资，开发成本38000000元，主管税务机关确定的成本利润率为20%，则这10个标准间应确认的收入为38000000 （1＋20%） （1－5%）＝48000000（元）。 对外出租产品租金收入的确认 企业将新建开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款日当天。 开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。 需要注意的几个问题 （一）根据国税发[2009]31号文件第四条规定，房产开发企业出现《》第三十五条规定可以不设置账簿。 应当设置但未设置账簿、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账。发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理。 （二）房产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。但根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费均不视为企业所得税的收入：一是由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政；三是所收款项全额上缴财政。 （三）预售的房产开发产品在办理年度所得税纳税申报时，还须出具已销售未完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告以及税务机关需要的其他相关资料。 责任编辑：zoe旅游、饮食服务企业会计实务(1)：概述

什么是拨备覆盖率 拨备覆盖率（也称为 拨备充足率 ），是指贷款损失准备对不良贷款的比率（实际上银行贷款可能发生的呆、金的使用比率），主要反映商业银行对贷款损失的弥补能力和对贷款风险的防范能力。 如我国现行上市公司的应收账款坏账准备金的提取比率为9%，按应收账款余额的9%计提坏账准备金，提取的准备金进入当期损益。即银行对上市公司100万元的应收账款应当计提9万元作为坏账准备金。如果银行对该上市公司的贷款产生了9万元坏账，拨备覆盖率就是100%；如果产生18万元坏账，拨备覆盖率就是50%： 拨备覆盖率的意义 拨备覆盖率指标是银行贷款可能发生的呆、坏账准备金，是银行出于审慎经营的考虑，防范风险的一个方面，也是反应业绩真实性的一个量化指标。此项比率应不低于100%，否则为计提不足，存在准备金缺口。比率越高说明抵御风险的能力越强。拨备率的高低应适合风险程度，不能过低导致拨备金不足，利润虚增；也不能过高导致拨备金多余，利润虚降。 不良贷款拨备覆盖率是衡量商业银行贷款损失准备金计提是否充足的一个重要指标。该项指标从宏观上反应银行贷款的风险程度及社会经济环境、诚信等方面的情况。依据《股份制商业银行风险评级体系（暂行）》，拨备覆盖率是实际计提贷款损失准备对应计提贷款损失准备的比率，该比率最佳状态为100％。这实际上是从另一个角度来评价贷款损失准备是否充分，以至于判断谁的业绩水分最大。 拨备覆盖率的计算方法 不良贷款拨备覆盖率=贷款算是准备金计提金额/不良贷款余额 拨备覆盖率的现行规定 根据我国《》规定，银行应按季计提一般准备，一般准备年末余额不得低于年末贷款余额的1%；银行可以参照以下比例按季计提专项准备：对于关注类贷款，计提比例为2%；对于次级类贷款，计提比例为25%；对于可疑类贷款，计提比例为50%；对于损失类贷款，计提比例为100%.其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%.特种准备由银行根据不同类别（如国别、行业）贷款的特种风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定按季计提比例。 拨备覆盖率的投资运用 商业银行需要根据 一逾两呆 、 五级分类 ，或更严格的 十二级分类 方法来估计贷款资产中的不良贷款比率，并根据成为坏账的风险高低计提准备金，既拨备。由于各家银行计提标准不尽相同，因此不同银行间的拨备覆盖率可比性不强，投资者应更多关注具体银行的不良贷款率和拨备覆盖率与自身历史数据的比较，看是否改善或恶化。由于计提的不良贷款拨备会直接记入损益表冲减当期利润，因此拨备还是影响银行业绩非常显著的一项因素。当不良贷款率上升时，计提的拨备也会上升，银行利润就会下降，相反，不良贷款率下降会减轻银行计提拨备的压力，对利润就会有积极贡献。鉴于此，有时银行也会通过改变计提拨备的标准来调节利润，投资者若发现银行不良贷款率和拨备计提出现不正常的快速下降而制造出 虚假 利润增长，不要被此蒙蔽。例如深发展（000001）2006年3季度猛增197％主要就是靠调降拨备手段，而拨备前利润实际仅增长27％，这种 高增长 不会给投资者带来真实回报，反而让人担心其未来业绩潜在风险加大。【】 责任编辑：文供电企业自用电增值税怎么处理