来源_宏汇财务 发文日期_2024年01月07日
房地产企业土地增值税清算出现亏损退所得税问题！
1．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳。 2．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。 3．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。 4．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种： （1）利用行业特点调减成本。房地产公司利用开发周期长、成本划分难的行业特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个 前期共同费用 账户，结转经营成本时不按权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用 前期共同费用 账户随意调整，达到调减利润、偷逃税款的目的。 （2）股东个人负担的借款利息支出，记入企业的财务费用支出，有的企业把应由股东个人的支出记入企业的管理费用，达到调减利润、偷逃税款的目的。 （3）业务招待费严重超支，多提折旧，多列财务费用等增加成本。 （4）企业捐赠、赞助、广告、福利、奖励等费用超标，不按规定记入成本。 （5）代收款项、价外费用不合并纳税。将煤气开户费、可视对讲费、有线电视开户费、更名费、拖交房款押金、罚息收入、违约保证金、定金等收入直接记入往来账户，未计收入申报纳税。 （6）外资开发商利用自身享受的税收，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。 （7）以代建房名义不按规定纳税。部分房地产开发公司对不属代建性质的项目，以签订虚假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建费收入纳税而不按销售不动产行为全额纳税。 责任编辑：zoe房地产土地增值税优惠政策汇编
出租的房产，您知道怎么申报缴纳房产税吗？以下两个案例为您解答！案例1：韦德咨询公司2019年1月将闲置的办公楼一层出租给乙公司，租期3年，一次性收取3个年度租金共计300万（不含增值税），假设房产税按季度分期缴纳，问韦德公司在租赁期如何缴纳房产税？房产税缴纳有以下两种方式：一种是：有人提出300万租金已收取，应该在第一季度纳税申报期按300万全额申报缴纳房产税，以后季度申报期0申报，则第一年的房产税为36万（300×12%），以后两个年度房产税为0。另一种是：也有人提出300万应该平均分摊到每个年度，这样每个年度租金100万，每个月租金为8.33万（300÷36），每个季度租金25万，如按季度分期申报，则每个季度应缴纳房产税3万（25×12%），每个租赁年度房产税为12万。案例2：韦德咨询公司2019年1月将闲置的办公楼一层出租给乙公司，租期3年，于最后一个租期末即2021年12月一次性收取3个年度租金共计300万（不含增值税），假设房产税按季度分期缴纳，问韦德公司在租赁期如何缴纳房产税？房产税缴纳仍有以下两种方式：一种是：有人提出300万租金于租期最后才收取，所以在收取租金前的申报期均0申报，于收到租金的月份一次性申报，即2022年1月申报期申报缴纳房产税36万。另一种是：也有人提出300虽然于租期最后才收取，但仍应该平均分摊到每个年度，每个租赁年度申报缴纳房产税12万。上述两个案例是两个极端的个例，但也不能说实际业务中不存在，房产税缴纳确实也遇到上述两种不同缴纳方式，那么哪种方式合理呢？或者符合政策呢？我国的房产税分为从价计征和从租计征两种方式，即房屋自用未出租的，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值按1.2%税率计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入按12%税率计算缴纳。注意，房产税的税率1.2%和12%均为年税率，也就是说，房产税以年度为期间计算税额的，计税依据为房产余值或年度租金收入，在税收征管上，房产税也是按年征收，为了平衡国库收入，规定分期缴纳，大部分省市执行居多的是按季度分期缴纳，也有部分地方按月或按半年缴纳的。因此，房产税的计算期间有点类似于企业所得税按年度计算，为了平衡国库收入，企业所得税按季度预缴。故，房屋出租的，每个年度房产税计税依据，应该为合同约定的每个年度的租金收入，而不论该年度租金收入是否收取，以及不论一次性收取若干年度租金，这有点类似权责发生制原则，不管租金收取，按均摊方式分到每个年度，每个季度或月份申报缴纳房产税。2019年国家推行减税降费，各大税种减免优惠政策频出。没有接触过税务相关工作以及一段时间未接触，都会感觉已无从下手。企业全税种核算与申报实训营针对新政策系统全面讲解增值税、所得税、附加税、印花税等企业常用税种的计算及申报实操。学习更多财税资讯、财经法规、专家问答、能力测评、免费直播，可以查看正保会计网校会计实务频道， 这笔“其他应付款”逾期一年，要缴纳增值税了！