来源_宏汇财务 发文日期_2024年01月07日
企业研究开发费用的账务处理怎么做？
财政部发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》 为了贯彻落实税收法定原则，财政部会同国家税务总局起草了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》。为广泛凝聚社会共识，推进民主立法，现向社会公开征求意见。公众可以在2019年8月15日前，通过以下途径和方式提出意见： 1.通过中华人民共和国财政部网站（网址：)首页《财政法规意见征集信息管理系统》或者通过国家税务总局网站（网址：）首页的意见征集系统提出意见。 2.通过信函方式将意见寄至：北京市西城区三里河南三巷3号财政部条法司（邮政编码100820），或者北京市海淀区羊坊店西路5号国家税务总局财产和行为税司（邮政编码100038），并在信封上注明“土地增值税法征求意见”字样。 第一条 在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。【暂行条例】第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。【暂行条例】第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第二条 本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。 土地承包经营权流转，不征收土地增值税。【暂行条例实施细则】第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。【暂行条例】第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条 纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。【暂行条例】第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条 纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。【暂行条例】第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条 计算增值额时准予扣除的项目为： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转移房地产有关的税金； （五）国务院规定的其他扣除项目。【暂行条例】第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 第七条 本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。 第八条 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。【暂行条例】第七条土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 第九条 纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。【暂行条例】第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。 第十一条 下列情形，可减征或免征土地增值税： （一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税； （二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税； （三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。【暂行条例】第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。 第十三条 土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。 第十四条 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。 第十五条 房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税: （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （四）直接转让土地使用权的； （五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （六）国务院确定的其他情形。 第十六条 非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。【暂行条例】第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十七条 税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。【暂行条例】第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 第十八条 纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。【暂行条例】第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十九条 土地增值税的征收管理，依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。【暂行条例】第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 第二十条 土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。【暂行条例】第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第二十一条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。 第二十二条 本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。【暂行条例】第十五条本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。 关于《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》的说明 按照党的十八届三中全会决定关于落实税收法定原则要求，以及健全地方税体系改革方案有关内容，财政部、税务总局联合起草了《中华人民共和国土地增值税法草案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。现将有关情况说明如下： 一、制定本法的必要性和可行性 1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。 土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。 二、制定本法的总体考虑 从实际执行情况来看，现行土地增值税税制要素基本合理，征管制度比较健全，宜保持现行税制框架和税负水平总体不变，将《条例》上升为法律。同时，对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容，进行适当调整。 三、税法主要内容 （一）关于征税范围。 《条例》规定，转让国有土地使用权及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上，《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称集体房地产)纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。 调整征税范围的主要考虑是为了与土地制度改革相衔接。为贯彻落实十八届三中全会决定要求，2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地（以下简称集建地）入市制度，并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。目前，试点地区通过征收土地增值收益调节金的过渡办法，对土地增值收益进行调节。《土地管理法》修订案已提请全国人大常委会初次审议，删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。 （二）关于税率和计税依据。 《征求意见稿》延续了《条例》的规定，明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。 （三）关于扣除项目。 《征求意见稿》将《条例》第六条第五项授权财政部规定的其他扣除项目调整为国务院规定的其他扣除项目。需要说明的是，考虑到集体、国有房地产的成本构成差异较大，且不同地区集建地入市方式、途径、形态、用途等差异也很大，成本构成和级差收益千差万别，再者集体房地产入市目前仍处于试点阶段，相关管理制度还在探索和逐步健全过程中，相关扣除项目难以做出统一规定。 （四）关于税收优惠。 《征求意见稿》在延续《条例》优惠规定的基础上，对个别政策做了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。主要考虑是国务院需要根据经济社会发展形势，相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策，如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。三是将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征，以体现因地制宜、因城施策的房地产市场调控政策导向，落实地方政府主体责任。四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。主要原因是出让集建地级差收益的地区差异巨大，为了建立兼顾国家、集体、个人土地收益分配机制，适当下放税政管理权限，有必要授权省级政府因地制宜制定集体房地产相关税收优惠政策。 （五）关于纳税义务发生时间和申报纳税期限。 《征求意见稿》增加了关于纳税义务发生时间的规定，明确为房地产转移合同签订的当日。同时，为简化缴税程序、方便纳税人，《征求意见稿》调整了申报缴税期限。一是将《条例》中分开设置的纳税申报和缴纳税款两个时间期限合并为申报缴纳期限。二是将申报缴税期限由《条例》规定的房地产转移合同签订之日后7日内申报并在税务机关核定期限内缴税，调整为区分不同类型纳税人，规定不同的期限。对于从事房地产开发的纳税人，自纳税义务发生月份终了之日起15日内，申报预缴土地增值税；达到清算条件后90日内，申报清算土地增值税。对于其他纳税人，自纳税义务发生之日起30日内申报缴税。 （六）关于征收管理模式。 按照党中央、国务院关于深化放管服改革的有关要求，《征求意见稿》明确规定了房地产开发项目实行先预缴后清算的制度，并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。 新个税、减税降费、所得税优惠等一揽子新政策怎么学？ 增值税、所得税、印花税、附加税一头雾水？ 对各类税种计算总是一知半解，百度有几十种结果不知道该用哪个？ 进项税销项税不会计算？印花税怎么交？怎么申报？ 工作中经常要计算税费，就怕算错？ 算对了税率又不会入账怎么办？ 找工作面试老板问你所得税怎么筹划、增值税怎么交？ 还是系统学习一下本次的《全税种核算与申报实训营》吧，让你搞懂清清楚楚税，不再为税发愁，全面掌握一般企业常用税种的计算与申报工作！学习更多财税资讯、财经法规、专家问答、能力测评、免费直播，可以查看正保会计网校会计实务频道， 公积金的提取条件是什么？如何提��？2019年最新提取发法！
一、当前我国房地产投资信托存在的问题 （一）规模被限制 按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划有限200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右，成本过高，房地产信托的门槛很高。 目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构，投资于单个房地产项目，使信托公司充当了银行的融资角色，忽略了素有 金融百货公司 之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。信托贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证严四证勺，申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例低于35%的情况下，房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作，房地产投资信托规模被大大限制。 （二）产品流通性低 由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。 而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。 （三）双重征税 对于信托财产的课税既有对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；又有对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税或增值税：以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。 由于《信托法》规定：委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次。双重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。 （四）风险问题 1.信息披露存在缺陷 中国房地产行业存在会计制度严重不透明和信息严重不对称等问题，并且短期盈利模式使中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。房地产投资信托本质上是一种委托代理关系。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时，信息不对称比较突出。而信息不对称越是突出，委托代理关系就越是难以建立和维持。 2.房地产信托不做保底承诺 房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的。 我国房地产信托计划多投资于风险较高的房地产一级市场即房地产开发市场，而以房地产经营管理为主的二级市场投资较少。在相关政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的。业务格局。如果房地产项目开发商在规定的期限内无法获得后续资金或无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。投资者在这方面需要有较强的风险意识。有些信托投资公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置，无形中积累了更多风险因素。 3.道德风险的弊端 房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。尽管有关政策规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系，但由于缺乏完善的监管机制，信托公司仍有可能会违背委托人的投资要求，投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益最大化原则。 （五）人才资源缺乏 在房地产信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。 二、完善房地产投资信托的途径 （一）提高信托产品流通性 应设计标准化信托计划产品，使其收益权凭证具备证券性质。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况来确定不同的融资方式。在2005年在中国地产金融年会上，央行副行长吴晓灵公开表示，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。 确保信托产品成功发行的关键是：信托规模的确定，房地产项目的良好定位和稳健经营，项目收益率、信托资金的担�：捅Ｖご胧┑�。通过开展信托产品评级制度，逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格，最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场，提高信托产品的流动性。 （二）改变双重征税制 为了降低信托融资成本，必须平衡信托公司关联方利益和投资者利益。通过明确界定纳税主体，确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体：如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。 （三）降低信托流程风险 1.完善风险披露制度 信托投资公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设，建立健全业务操作规程，完善风险管理制度，并加大执行力度，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制的能力；同时应建立风险责任认定和追究制度。 房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、财务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。 2.减少信托资金运作风险 投资者详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保，这对确保目前以融资贷款型为主的房地产信托计划的安全性非常重要。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现。 对项目贷款型信托，信托公司必须对项目开发过程的资金运用进行全程监控，专款专用，同时将项目销售收入划入信托专户，首先保证信托计划的还本付息；对投资运营型信托，信托公司应按时将租金等收益划入专管账号，委托托管机构监管管理现金流。同时合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。禁止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。投资组合管理者必须选择易改变的动态化的投资组合，有效实现投资重点在机会性购买、置业投资、土地投资、土地开发、房地产建设之间的转移。 3.明确委托代理关系 信托投资公司作为受托人，必须严格按照代客理财、诚实守信、谨慎有效的原则管理信托资产，只收佣金，不赚取差价收益。应严格按照《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》的要求，在办理新的集合资金信托时，信托财产必须由第三方托管，以保证信托财产安全。托管方应由合格的商业银行担当。 （四）加强人才资源储备 房地产投资信托运作应该以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，重视专业人才的培养。信托公司必须培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才，努力成为具有高素质研究队伍和雄厚资金实力的房地产信托投资公司。旅游、饮食服务企业现金的核算