来源_宏汇财务 发文日期_2024年01月07日
预付工程款会计分录如何写？
房地产企业开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，可类比为工业企业的“生产成本”科目。主要核算内容有哪些呢？（1）开发成本按用途可分为四类：a.土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项直接费用和开发间接费用。b.房屋开发成本：房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。c.配套设施开发成本：房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。d.代建工程成本：房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。（2）企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费、配套设施费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。（3）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款-应付工程款”科目。假定支付施工企业天海项目房屋开发的工程款，会计分录如下：借：开发成本-房屋开发成本-天海项目-建筑安装工程费（或项目辅助核算） 应交税费-应交增值税（进项税额）（假定适用一般计税方法） 贷：银行存款/应付账款/合同负债想学习更多关于房地产企业的财税知识，请关注网校行业专题——，带你系统学习房地产账务处理实操知识，配备实训软件操作，涵盖房地产企业财税基础、账务、报税、筹划全流程。 资产负债表的主要项目如何填列呢？太全了！值得收藏！
日前，随着二审法院判决的下达，一起争执有年的增值税征收案件终于画上了句号。这起案件看似普通，其中反映的涉案房屋“购”和“销”时间点的认定问题却值得思考。基本案情2008年，甲向某房产公司购买某小区一套房屋（普通住宅），并以房屋为抵押向银行按揭贷款�：笠蚣孜薹ɑ勾�，房屋于2016年1月进入司法拍卖程序，被乙（复议申请人，一审原告，二审被上诉人）拍得，拍卖约定所有税费由乙承担。然而，由于房产公司原因，小区当时未办出“大证”，甲也未缴纳契税。乙于2016年4月21日缴纳甲的购房契税，又于2018年4月18日办理甲名义的房屋不动产权证，于2018年4月25日向A税务局（被申请人，一审被告，二审上诉人）申报缴纳拍卖中各类税费（其中增值税及附加税费部分未享受优惠），于2018年4月27日办妥乙自己名义的不动产权证。不过，在办理不动产权证过程中，产生了纳税争议：乙认为所拍受的房屋符合购房满2年出售免征增值税的条件，应享受免税优惠。但税务机关对此持不同意见，依照有关规定作出征收增值税的处理决定。乙在完税后提起行政复议，复议机关维持A税务局的处理决定；乙不服，向法院提起行政诉讼，一审法院支持乙诉求，判决撤销税务机关的有关增值税征收行为；税务机关不服一审判决，提起上诉，二审法院终审撤销一审判决，驳回乙的诉讼请求。案情分析乙认为，依据“1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；2.《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），个人购买住房以取得的房产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；3.《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号），产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间”等政策，其两道契税缴纳时间已相隔2年，符合增值税免征条件。A税务机关则认为，根据国税发〔2005〕89号和国税发〔2005〕172号精神，甲购房时间应该认定为2016年4月21日。而根据物权法第28条和《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号），房屋所有权转让给乙的时间应为法院裁定书生效日，即2016年1月15日，据此，可以认定甲将购买的房屋对外转让的时间事实上小于两年，不符合免征增值税优惠政策的条件。律师观察案件矛盾的焦点，集中在对涉案房屋的“购”和“销”两个时间点的认定上，这也是当前二手房交易，尤其在司法拍卖实践中比较容易出现的争执点。从税收政策层面看，对于购房时间的认定，目前税务机关主要依据国税发〔2005〕89号、国税发〔2005〕172号和国家税务总局公告2017年第8号等政策文件。根据文件，通常情况下，主要看权证时间和契税完税时间，当两者不一致时，按“孰先”原则确定；但在特殊情形下，如在没有权证而双方出现不动产权利纷争时，法院、仲裁机构出具了判决、裁定等法律文书确定个人购买住房的，也可将法律文书生效时间作为购房时间，这也符合物权法的精神。结合上述政策，我们来剖析当事各方的意见和结论。原告乙：应按“孰先”原则确定甲和自己的购房时间，然后用两道契税间的时间间隔确定是否满2年。A税务机关：应按契税时间确定甲购入时间，按法院裁定书生效时间确定甲销售给乙时间。一审法院：应从保护纳税人利益角度出发解读前述的几个税收政策，在按裁定确定购房时间可享受免税的情况下，可按裁定时间确定；反之，则应按“孰先”原则确定，而本案属于后者情况，因此支持乙诉请。二审法院：乙付清司法拍卖款项时，甲即发生增值税纳税义务（相当于确定了税法上的“销售时间”），然后用契税时间确定甲购入时间，该时间未能早于销售时间2年，且是由于甲在购房合同签订后自己未及时缴纳契税造成，因此不符合免税政策。孰是孰非？我们作出以下判断：第一，乙理解不正确。乙认为应适用“孰先”原则，但该原则是在正常买卖情况下税法上判断购房时间的一般原则，而以法律文书确定购房时间的规定是非正常买卖下的特殊判断原则。本案为无证房屋司法拍卖，属于非正常买卖，理应优先适用法律文书时间判断标准，因此在确定甲售予乙的时间时，应以裁定书生效时间为准。第二，乙的契税申报时间存在问题。根据乙自述情况，虽然司法拍卖时房屋所在小区尚不能办理权证，但到2017年已可办理，而乙拖延到2018年4月才办理权证并申报缴纳契税、增值税，人为调节致两道契税间隔满2年，这是很明显的避税行为，损害了国家税款正常征收秩序。第三，一审判决适法错误。表现在：一是对购房时间的确定作了扩大化解释，对权证/契税时间和法律文书生效时间，认为哪个时间点下能获得免税就可以优先适用，如此操作严重损害税基，属于不合理的越权扩张解释；二是混淆了“纳税人”与“负税人”概念，本案中甲转让房屋产生的增值税由乙承担，但纳税人仍是甲，原告乙只是负税人，显然这是两个不同的法律主体。司法即使要维护纳税人利益，也只应站在甲的角度考量，而不应该从乙的维度分析；三是税收是国家财政的主要来源，对于乙如此明显的避税意图，司法不应予以袒护。综上分析，二审判决在现有的法律和政策框架体系下，较好地防止了避税行为的法律正义化，保护了国家税款安全，值得肯定。了解更多财会专业知识，带您学习财税知识，还有财税大咖在线答疑，解你所惑。获取更多财税资讯，请持续关注正保会计网校会计实务栏目， 跨年发票应该如何处理？必看！