来源_宏汇财务 发文日期_2024年01月07日
会计实务_会计分录内容详解第二百四十二页详情
【案例】 A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产企业合作，双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付B企业开发、销售手续费。 实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本案例中，A企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与B企业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是A企业，B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。 财务人员关心的问题是，这种合作开发形式，合作双方应当如何进行税务处理？是否存在纳税风险？ 【税务处理】 该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，没有其他税金。 尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经预售，则根据营业税政策的规定，应当按照 销售不动产 计算缴纳营业税。本着 实质重于形式 的原则，按照的规定预征土地增值税。按照《》（国税发[2009]31号）规定计算缴纳企业所得税。 项目竣工后，A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，按照 销售不动产 计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是，这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。 【B企业的税务处理】 由于B房地产开发企业不享有最终开发产品的所有权，不具备合作开发 共同投资、共同经营、共担风险、共享成果 的特征。其合同形式属于代建房屋。根据政策规定，代建房屋一般必须同时满足4个条件： ①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； ②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； ③以委托方名义与负责施工队结算； ④不垫付建设资金。 本案例中，B企业若满足这4个条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建费用和销售代理费则只按 服务业 代理业 税目计征营业税。有利润则正常计算缴纳企业所得税。 这种代建方式在关联企业之间的运作比较常见，但真正能满足以上的4个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由B房地产企业与买方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《》（国税函[1998]554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按 销售不动产 征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按 建筑业 征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的4个条件，仍然存在由主管税务机关参照以上规定按照 销售不动产 征收营业税的可能。目前散见的地方均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按 销售不动产 税目计征营业税。 以上两种计算方式虽然仅仅是营业税税目的不同，但是 销售不动产 营业额大于 服务业 代理业 营业额，税负会明显增加。此外，双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的B房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷。 【】 责任编辑：zoe商业会计账务处理
石油天然气开采包括了矿区的取得、油气勘探、油气开发和油气生产等四个主要环节。因此，油气开采活动中发生的支出可以分为矿区取得支出、油气勘探支出、油气开发支出和油气生产支出四类。 (一)矿区取得支出 矿区取得支出是指为了取得一个矿区的探矿权和采矿权(包括未探明和已探明)而发生的购买、租赁支出，包括探矿权价款、采矿权价款、土地使用权、签字费、租赁定金、购买支出、咨询顾问费、费以及与获得矿区有关的其他支出。 (二)油气勘探支出 勘探支出是指为了识别可以进行勘查的区域和对特定区域探明或进一步探明油气储量而发生的地质调查、地球物理勘探、钻探探井和勘探型详探井、评价井和资料井以及维持未开发储量而发生的支出�？碧街С隹赡芊⑸谌〉糜泄乜笄�，也可能发生在取得矿区之后。 (三)油气开发支出 开发支出是发生于为了获得探明储量和建造或更新用于采集、处理和现场储存油气的设施而发生的支出，包括开采探明储量的开发井的成本和生产设施的支出，这些生产设施诸如矿区输油管、分离器、处理器；加热器、储罐、提高采收率系统和附近的天然气加工设施。 (四)油气生产成本(操作成本) 生产成本是指在油田把油气提升到地面，并对其进行收集、拉运、现场处理加工和储存的活动成本。这里所指的 生产成本 ，并非取得、勘探、开发和生产过程中的所有成本，而是在井上进行作业和井的维护中所发生的相关成本。生产成本包括在井和设施上进行作业的人工费用、修理和维护费用、消耗的材料和供应品、相关税费等。 【】 责任编辑：zoe钻井勘探支出的资本化采用成果法