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房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。 一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理 《》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。 【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下： 1、住宅楼建造成本会计处理： 借：开发成本 400万元 贷：应付账款 400万元 2、样板间装饰装修费用会计处理： 借：开发间接费用 50万元 贷：相关科目 50万元 借：开发成本 150万元 贷：开发间接费用 150万元 装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。 3、结转完工开发产品 借：开发产品 550万元 贷：开发成本 550万元 4、样板间出售时的会计处理： 借： 100万元 贷：预收账款 100万元 5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理： 借：预收账款 100万元 贷：主营业务收入 100万元 借：主营业务成本 27.50万元 贷：开发产品 27.50万元 二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理 对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发［2009］31号文件规定判断处理。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式： 1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在 开发成本 房屋开发成本 账户中归集其发生的支出。 2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在 开发成本 配套设施开发成本 账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。 3．对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在 开发成本 配套设施开发成本 账户进行归集，除企业自用由 开发成本 配套设施开发成本 转入 固定资产 科目外，项目完工后由 开发成本 配套设施开发成本 转入 开发产品 科目，企业可以根据需要进行 开发产品 科目的项目核算。 即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。 如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。即企业应当采用上述的第3种核算方式。 这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。 【例】将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。 另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。 其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照标准（实际中房地产企业少有），减按2%征收率征收增值税。 三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。 对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。 责任编辑：zoe施工企业资金管理四法

2018年10月20日起，财政部、国家税务总局会同有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》在两部门官网开始为期两周的向全社会公开征求意见。2018年12月22日，国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知发布，自2019年1月1日起施行。2019年12月5日，从国家税务总局了解到，个税专项附加扣除政策已经优化：如果2019年填报过的扣除信息在2020年没有变化则不再需要纳税人进行修改，之前已经填报的扣除信息将自动视同有效延长至2020年。那么专项附加扣除暂行办法正式版与征求意见稿对比，有哪些变化呢？1．总则里个人所得税专项附加扣除遵循的原则里删除了“切实减负”原则。2．关于子女教育，明确了学历教育的条件是“全日制”；明确了纳税人子女在中国境外接受教育的，纳税人应当留存境外学校录取通知书、留学签证等相关教育的证明资料备查。3．关于继续教育：明确了学位教育也属于继续教育范围；明确了同一学历（学位）继续教育的扣除期限不能超过48个月。4．关于大病医疗：明确累计超过15000元的部分，在80000元的限额内扣除。（征求意见稿是60000元），明确了纳税人发生的医药费用支出可以选择由本人或者其配偶扣除，未成年子女的医药费用支出可以选择由其父母一方扣除。而征求意见稿是只能由本人扣除，更加合理、人性化。5．关于住房贷款利息：明确了利息扣除期限最长不超过240个月；明确了利息是认贷不认房；明确了婚前购房利息的扣除方法。6．提高住房租金：扣除标准分别是800元、1100元、1500元。7．明确了专项附加扣除相关资料的应当留存五年。8．删掉了相关部门不予配合税务机关提供相关资料时“由税务部门提请同级国家监察机关依法追究其主要负责人及相关人员的法律责任”的描述。新个税法实施后，你了解新个税吗？你知道如何进行个税计算和申报吗？你知道如何进行汇算清缴吗？新个税政策解析与纳税申报全程班，7期连播，仅需398元（实务畅学卡免费），吕乐老师带您剖析新个税政策，规避风险，全面掌握新个税。想学习更多财税资讯、财经法规、专家问答、能力测评、免费直播，可以查看正保会计网校会计实务频道， 如何享受到各种企业所得税税收优惠？